PBE har bedt om at forslagsstiller leverer et alternativ som viser byggehøyder inntil 42 meter og en begrunnelse for byggehøyder som utfordrer begrensninger i overordnet plan. I henhold til kommunedelplan for Økern (KDP15) kan «byggehøyder over 42 meter og inntil 70 meter (ca 12 – 20 etasjer) vurderes gitt at det også fremmes et alternativt planforslag med byggehøyde inntil 42 meter.»
Oppsummering fra forslagsstiller
Høydene som overskrider 42 meter er vurdert som formålstjenlige av flere årsaker. De er et svar på kommunale og nasjonale føringer for knutepunktfortetting og signaliserer i tillegg for omgivelsene at Økern sentrum er Hovinbyens midtpunkt. For å oppnå dette er det foreslått høyder som tydelig og lett gjenkjennelig representerer Økerns bystrukturelle rolle. I tillegg sikrer dette en utnyttelse uten at dette resulterer i store fotavtrykk som beslaglegger verdifullt bygulv. For å sikre en variert silhuett av bygninger, kombineres lavere bebyggelse med tårn i varierende høyde fra 10 til 18 etasjer. Tårnene er utformet og plassert slik at de oppnår best mulig bokvalitet, vind-, støy- og dagslysforhold. Dette grepet forhindrer høydemessig monotoni og sikrer at Økern sentrum også i fremtiden vil kunne kjennes igjen som et midtpunkt i denne delen av byen; både for de som daglig sokner til området, besøkende og forbipasserende.
Begrunnelse for byggehøyder
Fortetting ved knutepunkt
Å fortette ved knutepunkter er en overordnet strategi for byutviklingen; både i Oslo, regionalt og nasjonalt. Planforslagets høyder og tetthet gjenspeiler planområdets beliggenhet på et av byens viktigste knutepunkt og midt i hjertet av den fremvoksende Hovinbyen. Foreslått utnyttelse er fremmet med utgangspunkt i det svært høyfrekvente kollektivtilbudet, eksisterende og planlagte gang- og sykkelanlegg i området samt nærheten til andre byområder
Transformasjonen av Hovinbyen, Løren og Ulven har svekket høyblokkas funksjon som visuelt fastpunkt, men Økern sentrum er like fullt blitt definert som hjertet i Hovinbyen; blant annet i den strategiske planen for området. Et vanlig virkemiddel for å markere sentralitet i et område er byggehøyder og for at Økern sentrum visuelt skal gjenkjennes som Hovinbyens midtpunkt er det satt høyder som tydelig skiller seg fra omgivelsene.
Utforming av bebyggelse
Det har vært et ønske om (også fra Byantikvaren) at det skal være tilstrekkelig rom og luft rundt den videreførte høyblokka, men samtidig at den høyeste bebyggelsen plasseres i tyngdepunktet rundt Høyblokka. Den høyeste tettheten, og dermed de høyeste byggene, er derfor plassert nær knutepunktet og høyblokka, men samtidig slik at de gir færreste mulig ulemper for omgivelsene og naboprosjekter. Høyblokka er beholdt som høyeste bygg. For å sikre en variert silhuett er de øvrige byggehøydene hovedsakelig innenfor 30-40 m.
En sentral driver for prosjektet har vært ønsket om å maksimere andelen offentlige rom; i dette prosjektet blågrønne strukturer, bilfrie gater, torg og møteplasser. For å realisere den tette hverdagsbyen i tilknytning til knutepunktet har man derfor valgt å benytte høye bygg som gir samme utnyttelse som bygg med tilsvarende arealer fordelt i lavere bygg med større fotavtrykk. Dette gir mer plass til bygulv og blågrønne strukturer. I tillegg har det vært et ønske om å holde den generelle gesimsen i de interne bilfrie gatene lav (6 etasjer). Høye bygg er dermed ikke benyttet for å oppnå økt utnyttelse, men for å gi økte by- og bokvaliteter
Hovedgrepet i prosjektet er kvartal over base (30-40 m) med seks høyhus (49- 70 m) plassert sentralt i planområdet. Kontor og næringslokaler er plassert ut mot støykilder og soner med høy luftforurensing. Ut mot gater og torg ligger lavere kvartalsbebyggelse. Å arrangere volumer og funksjoner på denne måten har flere fordeler:
- Å tillate høyhus i prosjektet vil gi rom for lavere bebyggelse ellers i prosjektet.
- Høyhusenes plassering er tilstreber å minimere skygge virkninger i gater og annen bebyggelse.
- Å holde annen bebyggelse lav, mot interne torg og gater, vil gi bedret innslipp av sol til gårdsrom og byrom. Områdene ved den store dammen sør for høyblokka har, som følge av dette, blant annet fått svært gode solforhold.
- Å plassere kontor og næringslokaler ut mot Ring 3 og Østre Aker vei vil bidra til å skjerme boligbebyggelse, gårdsrom og byrom fra omliggende infrastruktur.
- Lavere bebyggelse samt en tilbaketrukket plassering av høy husene ut mot gater vil gi en mer menneskelig skala og bedre solforhold.
- At bebyggelsen varierer mellom høy og lav motvirker volummessig monotoni og kan, kombinert med arkitektoniske kvaliteter, gi interessante variasjoner i områdets nær- og fjernvirkning
- De høyeste byggene ligger konsentrert rundt høyblokka og markerer et tydelig tyngdepunkt og sentrum på Økern.
- Høy bebyggelse kan gi mange spennende boligsituasjoner og gi fremtidige innbyggere vesentlige bokvaliteter med gode sol- og utsiktsforhold, takterrasser og opplevd luftighet sammenliknet med bebyggelse der alt har samme høyde.
- Alternativet til høy bebyggelse er bygninger med større fotavtrykk. De betydelige arealene som er avsatt til torg, gater, blågrønne strukturer og annet ubebygd areal vil ikke være mulig dersom byggene får større fotavtrykk
- Foruten å sikre tilstrekkelig tetthet ved knutepunktet bidrar bebyggelsen over 42 meter til et økonomisk grunnlag for prosjektet som gjør det mulig å finansiere de foreslåtte byrommene, bekkeåpning, dammer og annen infrastruktur
Illustrasjoner hentet fra Økern Sentrums dokumenter på PBE’s Saksinnsyn.